研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)的法律安排，完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán)……日前發(fā)布的《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》（以下簡稱《意見》）多處提及房屋、土地等事關(guān)千家萬戶利益的內(nèi)容，引起廣泛關(guān)注。

穩(wěn)定公民財產(chǎn)長久受保護的預(yù)期，緩解財富安全焦慮

今年30歲的張華，在北京一家事業(yè)單位工作。年初在雙方父母的支持下，和妻子購置了一套小戶型的二手房。終于當(dāng)上業(yè)主的高興勁兒還沒過，看到溫州住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期的新聞，想想自己若干年后也會面對同樣的問題，張華又焦慮起來。

和張華有同樣焦慮的人不在少數(shù)。

雖然物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。但由于缺少全國統(tǒng)一的權(quán)威解釋，土地使用權(quán)期滿后如何續(xù)期，一直是法律上的一個“模糊點”，也是眾多房產(chǎn)持有者關(guān)注的焦點。

時下，房產(chǎn)已經(jīng)成為大多數(shù)家庭財富的重要組成部分，也成為家庭財富增值的重要來源，對于中等收入群體而言更是如此。中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林認(rèn)為，中等收入群體持續(xù)擴大，是釋放消費潛力、擴大內(nèi)需、建設(shè)“橄欖型”社會的重要基礎(chǔ)。

但我國的現(xiàn)實情況是，由于產(chǎn)權(quán)制度安排不盡合理，城鄉(xiāng)居民獲得財產(chǎn)性收入的渠道并不十分暢通，財產(chǎn)性收入占總收入的比例偏低。當(dāng)前，我國正處于社會轉(zhuǎn)型的臨界點，人民群眾對產(chǎn)權(quán)安全性的要求越來越迫切，亟須對產(chǎn)權(quán)保護做出法治化安排。

此次《意見》明確提出健全增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的各項制度，這不僅對擴大中等收入群體將產(chǎn)生積極影響，也將緩解人們對于財產(chǎn)安全的焦慮，增強財富安全感。

就住宅建設(shè)用地土地使用期問題而言，《意見》提出“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排”。

遲福林認(rèn)為，“這實質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實，也就意味著對于土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法?！?/p>

多位法學(xué)專家也表示，盡管《意見》沒有就續(xù)期問題出臺具體的內(nèi)容，但指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行法律制度設(shè)計，有助于推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

專家認(rèn)為，如果有償續(xù)期，也不應(yīng)給公眾增加較大負(fù)擔(dān)

住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)期限的劃定，其根據(jù)是國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。其中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

因此，從全國范圍來看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。但也有低于這一期限的，甚至有的只有20年或30年。

其中的原因，在國土資源部不動產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華看來，“70年是法律規(guī)定的最高年限，并非必須70年。具體使用年限多長，是在土地出讓時簽訂的出讓合同中約定的?！?/p>

但無論土地使用權(quán)期限具體是多少年，都不會影響房屋的居住。蔡衛(wèi)華說，“人們在購買房屋時取得的是房屋的所有權(quán)。所有權(quán)是永久的，是沒有期限限制的。即使土地使用權(quán)到期后未續(xù)期，房屋所有權(quán)人也是可以繼續(xù)居住的?！?/p>

那么，在住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期時應(yīng)遵守怎樣的原則？專家認(rèn)為，如何續(xù)期關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，涉及我國土地管理的基本制度，這需要由國家立法機關(guān)決定。如果決定實行有償續(xù)期，應(yīng)當(dāng)盡快完成續(xù)期的有關(guān)法律安排。應(yīng)當(dāng)在依法的前提下，堅持讓公眾能夠接受以及具有可操作性等原則，制訂續(xù)期的具體辦法。

專家也強調(diào)，如果有償續(xù)期的話，必須制定合理的、能夠為公眾接受的繳費標(biāo)準(zhǔn)，不給公眾增加較大負(fù)擔(dān)。而且，政策要具有可操作性，比如房主在自住時不須補繳土地出讓金，但是在房屋轉(zhuǎn)讓時，補繳相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金之后，才能辦理相應(yīng)的過戶登記手續(xù)。不一定強制自住的房屋所有權(quán)人在土地使用權(quán)期滿后必須主動申請續(xù)期。